Девелопмент офисной недвижимости

Девелопмент офисной недвижимости — важнейший элемент экономического развития региона. Офисными помещениями пользуются арендаторы, занимающие площади от буквально нескольких квадратных метров до сотен тысяч квадратных метров. В зависимости от вида деятельности. Офисы нужны всякие - и крошечные, и огромные.

Внедрение высоких технологий, применение методов экологического девелопмента и долгосрочные последствия мирового экономического кризиса определяют новую реальность для девелоперов, особенно новичков. Проектировать и перестраивать офисные здания - не так уж просто, но именно этим занимаются начинающие девелоперы.

Арендаторы всегда стремятся сокращать и объединять офисные площади, пытаясь свести к минимуму затраты на аренду и повысить эффективность работы за счёт сокращения избыточной численности персонала.

Разберёмся, что к чему. Какие именно типы офисных зданий бывают? Классификация для США, но у нас с ними много общего.

Классификация офисных зданий

Офисные здания относят к разным категориям по таким параметрам, как класс офиса, тип здания, целевое назначение, тип собственности и местоположение.

Класс офиса

Основная характеристика офисных зданий — их качество, или класс. Примерно так, как и качество жилья.

Качество здания зависит от ряда факторов: возраст, местоположение, отделка, дополнительные удобства и профиль арендаторов.


Как правило, выделяют такие основные классы офисных зданий:


Класс А: новые высокоэффективные офисные здания повышенной комфортности с выгодным расположением и высоким уровнем обслуживания, а также более старые реставрированные или модернизированные здания, пользующиеся хорошей репутацией или имеющие статус исторических достопримечательностей. Расположенные здесь офисные помещения сдаются по самым высоким ставкам арендной платы.

Выделяют также класс А+ (к которому относятся объекты недвижимости, имеющие сертификат LEED), обеспечивая энергоэффективность, на 10–15% превышающую энергоэффективность других зданий того же класса. Экологичные, энергосберегающие, энергопроизводящие офисные здания играют всё большую роль.

Класс В: старые, немного изношенные здания с хорошим местоположением, в которых качество отделки, удобств и услуг ниже, чем в зданиях класса А. Новые здания тоже могут быть отнесены к классу В, если в них обеспечивается меньше услуг и удобств.

Класс С: здания с более низким уровнем инженерных систем и технического обслуживания и с более ограниченным набором услуг по сравнению со зданиями класса В. Здесь самые низкие ставки арендной платы, во многих случаях эти здания имеют менее выгодное расположение по сравнению со зданиями классов А и В.

Тип здания

Офисные здания разделяют на четыре категории по их типу.

Стандартное офисное здание: состоящее из одного корпуса здание, расположенное в деловом районе города или пригороде и обеспечивающее поток доходов за счёт использования помещений преимущественно для размещения офисов, редко — для розничной торговли.

Многофункциональный комплекс: состоящее из одного-двух корпусов здание (может быть разной высоты), обеспечивающее два или более важных потока доходов (сдача помещений в аренду под розничные магазины, офисы и жилье).

Офисное здание с парком: несколько невысоких корпусов, расположенных в крупном офисном комплексе компактной группой и окруженных большой зелёной благоустроенной зоной.

Здание с гибкой планировкой: расположенное в бизнес-парке одно- или двухэтажное здание, в котором могут быть размещены офисы, предприятия лёгкой промышленности и склады.

Высота зданий

По высоте офисные здания делятся:

• многоэтажные здания: как правило, более 12 этажей;
• здания средней этажности: от 4–5 до 11–12 этажей;
• здания малой этажности: от одного до 3-х этажей.

Целевое назначение и тип собственности

Офисные здания можно также классифицировать по целевому назначению и типу собственности. Они рассчитаны на одного или нескольких арендаторов?

Местоположение офисных зданий

В большинстве городов можно выделить как минимум 4 категории центров сосредоточения офисных зданий по их местоположению.

Офисные здания в деловом районе.

Высокая стоимость девелопмента в центральных городских районах стимулирует вертикальную застройку зданиями средней и повышенной этажности.

Офисные здания в пригородных районах.

Тенденция к децентрализации привела к повышению разнообразия вариантов расположения офисных зданий за пределами центрального района города. 

Как правило, ставки арендной платы здесь существенно ниже по сравнению с офисами, расположенными в центре города.

Офисные здания в городских кварталах. 

Небольшие офисные здания часто находятся вдали от крупных центров сосредоточения офисов, там, где они обслуживают потребности местных жителей, сдавая помещения в аренду компаниям по предоставлению профессиональных услуг, небольшим частным магазинчикам.

Офисные здания в бизнес-парках.

Бизнес- парк — несколько офисных зданий разного целевого назначения, комплексы занимают площадь от пары до нескольких сотен гектаров. В бизнес-парках чаще всего находятся здания с гибкой планировкой помещений, в которых можно разместить лаборатории и даже небольшие склады.