Как строить здание под офисы

Проектирование и строительство офисных зданий и помещений.

К числу основных элементов проектирования как жилых, так и офисных зданий, относится форма здания, элементы конструкции, глубина пролётов, тип внешнего оформления и дизайн холла. Все эти элементы определяют облик здания в целом.

Планировка офисных помещений должна быть адаптивной и гибкой, чтобы удовлетворять меняющиеся потребности арендаторов на протяжении более 50 лет. Сегодня офисы нужны одни, через 10 лет - другие, а через 25... А здание стоять будет десятки лет! Так что оно должно быть очень гибким.

Гибкость планировки играет особенно важную роль, арендаторам офисных помещений нужна возможность расширения или сокращения офисных площадей в зависимости от ситуации.

Также важны количество и размер зон общего пользования (например, вестибюлей) в здании.

Некоторые элементы проекта (местоположение коридоров, комнат отдыха, лестничных проемов и противопожарных перегородок) часто определяются местными строительными нормами и правилами пожарной безопасности.


Затраты на реализацию проекта обычно разбиваются на следующие категории:

  • Наружная оболочка и внутренняя отделка здания — 45%.
  • Экологические системы и инженерные сети — 25%.
  • Улучшение качества земли и благоустройство участка — 18%.
  • Сборы, проценты и непредвиденные расходы — 12%.

Итого: 100%.

Помимо перечисленных выше затрат на реализацию проекта девелоперы рассчитывают на получение прибыли в размере 20–25% (цифры для США). Если прибыль девелопера составит около 12%, это только покроет текущие расходы и не обеспечит никакой дополнительной прибыли. Нет смысла заниматься таким строительством.


Самая эффективная форма зданий

Квадрат — самая эффективная с точки зрения затрат форма офисных зданий, она обеспечивает максимальную площадь внутреннего пространства здания на единицу периметра.

В зданиях прямоугольной и удлиненной формы ставки арендной платы, как правило, выше, поскольку в них больше площадь окон и узкие пролёты.

Хотя непрямоугольная форма зданий может быть менее эффективной, офисные помещения в них имеют более интересную конфигурацию — больше угловых кабинетов и более высокая арендная плата. Так что часто получается, что выгоднее строить сложные здания, а не квадраты и прямоугольники.

Форму зданий определяют также рыночные условия, окружающая среда, тип землепользования и нормы зонирования. Например, в Азии существует требование, согласно которому здания должны отбрасывать как можно меньшую тень, что приводит к уникальной форме и ориентации зданий.

Ширина офисных помещений зависит от местных рыночных условий. Как правило, глубина офисных помещений составляет 3–3,43 м, а ширина коридоров — 1,5–1,8 м. Но здесь существует большая разница в цифрах, в зависимости от региона.

Глубина пролёта составляет, как правило, 12–13,7 м. Если офисное здание сдается большому количеству мелких арендаторов, глубина пролётов в нем должна быть несколько меньше — около 11 м, что позволит организовать больше офисных помещений с окнами. Крупные арендаторы отдают предпочтение зданиям с глубиной пролёта 12–15 м, строительство которых обходится дешевле.

Девелоперы должны помнить, что минимум 12% площади этажа будет занято механическим оборудованием.

Высота этажей в офисных зданиях составляет, как правило, 3,6–4,2 м. Но здесь всё тоже очень сильно зависит от региона. В тех районах, где высота здания не ограничивается нормами и правилами, высота этажей в зданиях класса А может составлять 4,4 м. В Азии высота помещений равна обычно 3,9–4,1 м, а в бетонных зданиях меньшего размера (особенно в Европе) — 3,7 м.

Благоустройство офисных помещений

От качества благоустройства офисных помещений во многом зависит успех маркетинга офисного здания. Обычно в перечень работ по благоустройству включаются следующие пункты:

• размер и тип потолочной плитки;

• количество погонных метров стен и коридоров на каждые 10 м2 площади;

• тип облицовки стен и стандартный цвет краски;

• качество и тип напольного покрытия;

• количество и тип счётчиков, системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха;

• технические требования к телефонной сети;

• тип и протяженность компьютерных кабелей, систем сигнализации и безопасности.

Нужно обеспечить базовый уровень качества и стиль улучшений для каждого офисного помещения. Использование сочетающихся по стилю цветов и материалов облегчает процесс сдачи помещений в аренду. Мы все любим не только удобные, но и красивые, стильные помещения. Особенно офисные: ведь многие люди времени здесь проводят больше, чем дома.


Дополнительные улучшения для офисов:

• кухонный уголок;

• полноценная кухня и столовая с раковиной, микроволновой печью, холодильником и посудомоечной машиной;

• буфет для руководителей в офисе с холодильником и раковиной;

• санузел для руководителей с раковиной, туалетным столиком, унитазом и душевой кабиной;

• компьютерный зал с климат-контролем;

• несгораемые сейфы и пожаробезопасные помещения для хранения документов;

• встроенная мебель: полки, шкафы для хранения документов, рабочие столы, книжные полки, стойки и другие предметы мебели.