Промышленные здания

Несмотря на великое разнообразие функций и целевого назначения промышленных зданий, у них есть ряд общих характеристик.

Промышленная  недвижимость  разделяется на три основные категории: 

  1. производственные здания
  2. складские помещения
  3. здания с гибкой планировкой

Эти три категории подразделяются на ряд под-категорий, в которые входят здания с особыми физическими характеристиками.

Строятся такие здания как под сдачу в аренду, так и под продажу.




В каждой категории есть специализированные подгруппы промышленных зданий. Например, в категорию производственных входят такие классы зданий, как «предприятия тяжёлой промышленности» и «предприятия лёгкой промышленности». Это крупные комплексы, предназначенные для размещения производственного оборудования. Площадь помещений для предприятий лёгкой промышленности может составлять до 27 880 м2 , для предприятий тяжёлой промышленности — более 93 тыс. м2.  Высота потолком и ширина проёмов, дверей, в таких зданиях может быть очень и очень большой.

Категория «складские помещения» включает «оптовый склад», «склад-рефрижератор», «склад для хранения замороженных продуктов», «склад повышенной вместимости», «склад индивидуального хранения» и «таможенный склад».

Складские помещения предназначены для хранения и логистики товаров. Они распределяются на три основные подкатегории:

  1. складские помещения общего назначения
  2. логистические центры общего назначения
  3. грузовые терминалы

Складские  помещения  характеризуются низким соотношением между количеством сотрудников и площадью здания — обычно один-два сотрудника на около ста м2. Поэтому парковочных мест нужно немного.

Внешнее оформление промышленных зданий может быть разным. На некоторых рынках нужна высококачественная отделка, на других такие здания считаются экономичными, и их практически не оформляют. Внутренняя отделка помещений важна для научно-исследовательских зданий и зданий с гибкой планировкой, но не для промышленных зданий других типов.

Складские помещения вряд ли можно назвать привлекательными, нет ничего вдохновляющего в том, чтобы ими заниматься, но, тем не менее, есть все основания для того, чтобы заниматься девелопментом и вкладывать средства именно в промышленные комплексы. Их строительство требует гораздо меньше времени, чем возведение многоэтажных офисных и жилых зданий, а значит, девелоперы могут быстро реагировать на экономические спады и принимать решения, минимизируя риски.

На рынке с низким уровнем предложения складские помещения и промышленные здания с гибкой планировкой становятся удобным местом размещения недорогих офисов, пользуются спросом. А строить их действительно проще.

Здания офисно-технологического назначения используются в основном для размещения офисов. В них могут быть обеспечены ограниченный доступ для грузового транспорта и складские помещения.

Здания для обработки грузов не всегда относят к категории промышленной недвижимости, но они сегодня приобретают всё большее значение в управлении  цепочками поставок.


Реконструкция

Старые промышленные районы дают много благоприятных возможностей, особенно благодаря наличию зданий, которые используются не в полной мере и в которых можно провести реконструкцию. Во некоторых городах США работают программы, направленные на стимулирование редевелопмента старых промышленных зон. Это очень хорошая тенденция, которая может быть решением многих проблем и в России.

Оценивая участок для рекомснтуркции или постройки нового промышленного объекта, нельзя забывать о факторах, определяющих качество жизни. Пригодность для жизни играет все более значимую роль в процессе принятия решений о выборе места для ведения бизнеса. Способность компании привлечь квалифицированных сотрудников во многом зависит от наличия доступного жилья, качественных учебных заведений, а также рекреационных и культурных объектов. Если регион благоприятен для жизни, в нём можно найти много специалистов (или привлечь их). Если вокруг - только разруха, организовать в таком месте бизнес, как бы это ни было экономически выгодно, довольно трудно. Потому что для любого бизнеса нужны сотрудники. Которые живут в данном районе.

Потенциальные покупатели и арендаторы промышленных зданий обращают внимание на три основных фактора: фактическую арендную плату; местоположение объекта; проект здания (особенно зон для выполнения погрузочно-разгрузочных работ) и дополнительные удобства.

В конечном счёте арендаторов интересует именно фактическая плата, то есть  расходы на аренду в расчёте на единицу площади. 

Здания без отделки и частично арендованные, рассчитанные на многих арендаторов, могут пустовать на протяжении нескольких месяцев. Это плохо. Если они не получают должного ухода (например, не вывозится строительный мусор и не проводится благоустройство и озеленение прилегающей территории), они могут иметь непривлекательный вид, что приводит к снижению стоимости расположенных по соседству зданий, вызывает неудовольствие местного населения, создаёт впечатление низкого качества управления. Маркетинг промышленных объектов должен быть эффективным: очень нежелательно, чтобы такие здания пустовали.