Сфера недвижимости

Сфера недвижимости делится на пять основных областей в соответствии с типом продукта: жилая, офисная, коммерческая,  промышленная и земля. 

Рынок зависит от региона и местоположения объекта по отношению к центрам занятости населения, транзитным потокам и других факторов.

Ключ к успешному девелопменту — удовлетворение потребностей определённого сегмента рынка в конкретном регионе.


Деве́лопмент (деве́лопмент недви́жимости; от англ. real estate development «совершенствование, развитие недвижимости») — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости (по материалам Википедии).

Под девелопером обычно понимают инвестора, который осуществляет инвестиции в строительство объекта с целью получить прибыль от продажи или сдачи в аренду этого объекта после его постройки (целиком или частями).

Девелопмент отличается от инвестирования в уже построенные приносящие доход объекты, поскольку предполагает гораздо большие риски.

В каждый конкретный момент времени для любого участка есть оптимальный способ использования, который обеспечит наибольшую отдачу, повысив ценность земли. Это может быть жильё, офисные помещения, склады... зависит от конкретного случая, но оптимальное решение есть всегда.

В России, помимо термина девелопер, со времён СССР широко используется понятие застройщик, и оно для многих даже более понятное. Оно во многом соответствует понятию девелопер, но является более широким. 

Уровень арендной платы, прежде достигавший высших отметок в деловом центре, сегодня в пригородных районах часто стал гораздо выше. Есть много примеров возрождения ранее упадочных районов, которые становятся  привлекательными из-за изменения предпочтений населения.

Проект здания и плотность застройки - другие факторы, которые очень важны для недвижимости. Разные комбинации этих параметров определяют тип здания,  структуру  затрат и профиль конечного пользователя.

К примеру, строительство и эксплуатация высотных многоквартирных домов с многоуровневой парковкой намного дороже по сравнению с индивидуальными домами  с  приусадебными участками. Но выше и арендная плата. 

Для достижения успеха девелоперу необходимо выявить неудовлетворённый спрос на жильё у людей с достаточно высоким уровнем дохода, готовых платить больше за квартиру в высотном доме в данном районе. Стоит здесь строить, или нет? И что именно строить?

Чтобы начать строить, вы должны контролировать землю, капитал, клиентов.

Самый трудный проект для начинающего девелопера — первый. Если он завершился неудачей, начинающий девелопер может уже не получить другого шанса. Необходимо выбирать проект, который в случае неудачи не приведёт к банкротству, с минимальными рисками. Лучше небольшой и надёжный проект, чем тот, который, как "журавль в небе", может и улететь... Вместе со всеми вашими будущими возможностями. Избегайте сделок, чреватых спорами. Увеличьте  предполагаемое время осуществления проекта примерно в два раза. Ответственность за то, чтобы всё сложилось, в итоге лежит на вас.

Один из принципов девелопмента гласит: «На маленький проект уходит столько же сил и времени, сколько на большой». Поэтому девелоперу нужно искать самый крупный проект, который он уверенно сможет выполнить. Этот принцип отчасти справедлив для опытных специалистов и крупных компаний, которые могут позволить себе непредвиденные издержки, но для начинающих он не подходит. Новичку главное - точно выполнить проект и заработать репутацию, риски ни к чему.

Успешных девелоперов от новичков также отличает умение определить  точку  отказа от проекта с целью минимизации убытков. 


Если девелопер находит продукт, которого не хватает на данном рынке, проект будет успешным. Обнаружить его — основная задача девелопера. Здесь нужно не только знание рынка, но и особое чутьё, которое нужно развивать. Узнайте, какие ниши есть на рынке и как их можно быстро заполнить.

Рыночная ниша определяется географией и типом продукта. Она может быть узкой, например жилой комплекс, в котором больше квартир с тремя комнатами, чем в других домах района; или склады с гаражами, и т.п.

Этапы девелопмента

Шесть основных этапов девелопмента.

  1. анализ экономической целесообразности и приобретение земли, 
  2. создание проекта, 
  3. финансирование, 
  4. строительство, 
  5. продажа и сдача в аренду,
  6. эксплуатация и управление  объектом.

На каждом новом этапе анализ финансовых и других показателей объекта становится всё более подробным и сложным, но его необходимо проводить, чтобы рассчитывать дальнейшие перспективы. Ведь с каждым новым циклом развития объекта девелопер получает более точную информацию и рискует всё большей суммой.