Типы жилья

Категории жилья всключают в себя всё жильё человека - от домов на одну семью до многоэтажных жилых домов и кондоминиумов. Этот рынок можно сегментировать, например, по типу владения или строительных конструкций.

В статье описывается американский рынок жилья, в России немного другие реалии, но опыт очень интересен. Возможно, что-то из этого опыта со временем войдёт и в нашу жизнь.


Объекты недвижимости, сдаваемые в аренду

Это могут быть дома с садом, многоквартирные дома малой, средней и высокой этажности, дома на одну семью, сдаваемые в аренду. Обитатели — арендаторы, снимающие жилье у домовладельца. Квартиры могут сдаваться на разных условиях, от устной договоренности с помесячной оплатой до аренды на срок от шести месяцев до года.

Договоры аренды на срок более года встречаются редко.

Это опыт для США; у нас распространена более всего частная сдача жилья в аренду друг другу.

Объекты недвижимости, предназначенные для продажи

Кондоминиумы, кооперативы и временное совместное владение недвижимостью. 

Кондоминиум — это форма собственности на недвижимость, при которой жилищные единицы (пространство, ограниченное внутренними стенами) находятся в частной собственности, а зоны и объекты общего пользования принадлежат всем владельцам в виде неделимой доли в общей собственности. 

В кооперативе все жители многоквартирного дома имеют право собственности не на свою квартиру, а на долю в общей собственности. Кооперативу принадлежит право собственности на весь дом, а его жильцы арендуют квартиры. В США сегодня кооперативная форма собственности на недвижимость используется редко, за исключением Нью-Йорка, Вашингтона, Чикаго и некоторых городов штата Флорида. 

Временное совместное владение недвижимостью — это право пользования или безусловное право собственности на недвижимость в течение определенного периода каждого года (как правило, исчисляется неделями). Такая форма собственности используется в многоквартирных домах в курортных городах разных стран мира. Вы делите одну квартиру со многими семьями и отдыхаете в ней по очереди, каждый в своё время. Это очень удобно.

Проект дома

Проект дома включает: количество этажей, дом без лифта или с лифтом и наличие парковки. От требований к количеству мест для парковки во многих случаях зависит тип жилого здания, которое планируется построить.

Тип строительных конструкций: деревянный, бетонный или стальной каркас. Деревянный каркас почти всегда используется при строительстве домов на одну семью или таунхаусов. Его можно применять и в многоквартирных домах высотой до четырех-пяти этажей. Он обходится дешевле бетонных и стальных конструкций. Но в городах сегодня трудно представит себе такое строительство, оно практикуется в основном за городом.

Для каждого сегмента рынка требуются разные планировки квартир, а также разный размер комнат, детали внутренней отделки и дополнительные удобства.

Стандартного определения многоквартирных домов нет, но они подразделяются на четыре категории:

Многоквартирные дома с внутренним двором: одно-, двух- и трехэтажные дома без лифта с деревянным каркасом на бетонных плитах и одинаковой планировкой этажей. Как правило, проектируются так, чтобы на одной лестничной площадке было 2–4 квартиры.

Многоквартирные дома низкой этажности: здания на три-четыре этажа с лифтом или без, одинаковой планировкой всех этажей, деревянным каркасом на бетонных плитах или бетонном настиле.

Многоквартирные дома средней этажности: здания высотой 5–8 этажей с лифтами и центральными холлами, обеспечивающими доступ к квартирам.

Многоквартирные дома высокой этажности: здания высотой более восьми этажей. Строятся со стальным или железобетонным каркасом. 

Арендная плата за жильё

Арендная плата в домах зависит от объема затрат на строительство. Строительство многоквартирных домов с садом, деревянным каркасом, низкой плотностью застройки и наземной парковкой обходится на треть дешевле, чем строительство многоэтажных зданий с лифтом, стальным или бетонным каркасом и многоуровневой парковкой.

В настоящее время на рынке многоквартирных домов существует две тенденции: возвращение в города бэби-бумеров (люди, родившиеся во времена послевоенного бэби-бума) и повышение спроса на элитные квартиры.

Многие из тех, кто мог бы жить в собственных домах, сейчас снимают дорогие квартиры в городах в основном ради удобства и поддержания определённого стиля жизни. 


Типы домов и их категории

Дома, рассчитанные на одну семью:

• дом на одну семью (один дом на участок);
• дом с внутренним двором (прилегающий к границе участка);
• дом на две семьи (две квартиры, имеющие смежную стену или расположенные на двух этажах);
• таунхаус (сблокированные дома на отдельных участках).

Многоквартирные дома:
• дом с внутренним двором или многоквартирный дом малой этажности (как правило, 1–3 этажа);
• многоквартирный  дом средней этажности (от четырех до восьми этажей);
• многоквартирный  дом высокой этажности (более восьми этажей).

Потребность в жилье рассчитывается как соотношение между спросом (темпами поглощения новых квартир на рынке) и предложением (текущим и ожидаемым).

Девелоперу нужно найти рыночные ниши, в которых спрос превышает предложение. Затем как можно точнее определить целевой рынок проекта: количество квартир, в которых есть потребность на рынке, их планировку, дополнительные удобства и характеристики (количество комнат, размер и состав  помещений в квартире). После чего приступать к застройке.


Факторы спроса на недвижимость

Для людей при покупке или аренде жилья всегда важны некоторые моменты.

  • Время на дорогу от крупных центров до сосредоточения рабочих мест.
  • Система  общественного  транспорта и транспортное сообщение по автомагистралям (удобно ли добираться на машине).
  • Социально-экономическая структура. Уровень доходов жильцов района, их возраст, состав семьи и другие демографические характеристики.
  • Природные барьеры (реки, крутые склоны и парковые зоны), а также созданные человеком (скоростные автомагистрали, и т.п.) иногда становятся преградой для рынка.

Как выбрать для своего дома хорошее место

Несколько базовых вопросов, которые задаёт себе большинство людей, анализируя объект недвижимости:

1. Насколько далеко находится школа (детский сад) моего ребёнка?

2. Насколько далеко находится моё место работы?

3. Насколько далеко находится место, в котором можно выпить чашку коф, купить качественные продукты питания?

4. Насколько далеко нужно ехать, чтобы заправить машину бензином?